Çok katlı apartmanlarda ve sitelerde dış cephe mantolaması (ısı yalıtımı) yaptırmak, tek bir daire sahibinin veya sadece yöneticinin inisiyatifiyle gerçekleştirilebilecek bir işlem değildir. Ortak kullanım alanı olan dış cepheye yapılacak bu müdahale ve doğacak ciddi maliyetler, yasalara uygun bir şekilde apartman genel kurulunda alınacak ortak bir karara dayanmalıdır. Karar alma süreci hukuka uygun yürütülmezse, itiraz eden komşuların açacağı davalarla süreç iptal edilebilir, yönetici zor durumda kalabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Mantolama (Isı Yalıtımı)
Binalardaki ortak karar mekanizmaları 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile düzenlenmiştir. Mantolama ve ısı yalıtımı uygulamaları, kanunda lüks veya isteğe bağlı bir yenilik olarak DEĞİL, binaların enerji verimliliğini artıran, yakıt tasarrufu sağlayan "faydalı bir yenilik" olarak değerlendirilir. Hatta 2007 yılında çıkarılan Enerji Verimliliği Kanunu ile binalarda ısı yalıtımı yapılması devlet tarafından teşvik edilmiş ve kanuni kolaylıklar sağlanmıştır.
KMK Madde 42'ye göre: "Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar. Ancak, ortak yerlerde yapılacak faydalı yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır." İfadesinden anlaşılacağı üzere, yalıtım için oy birliği değil, "salt çoğunluk" yeterlidir.
Salt Çoğunluk Nedir? Nasıl Hesaplanır?
Mantolama kararının yasal olarak geçerli olabilmesi için genel kurula katılanların değil, TİPİK OLARAK tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından bir fazlasının (salt çoğunluk) oyu gereklidir. Örneklerle açıklayalım:
- Örnek 1: 10 daireli ve tüm dairelerin arsa payının eşit olduğu bir binada, en az 6 daire sahibinin olumlu oyu ile mantolama kararı kesinleşir. Kalan 4 kişi "Ben istemiyorum, param yok" dese bile yasal olarak bu karara uymak ve paylarına düşen ücreti ödemek zorundadır.
- Örnek 2: 20 daireli bir binada en az 11 daire sahibinin evet oyu gerekir. Toplantıya sadece 9 kişi katıldıysa ve hepsi evet dediyse bile bu sayı salt çoğunluğu (11) sağlamadığı için karar alınamaz. Bu nedenle önemli toplantılarda katılımın yüksek olması veya katılamayacakların vekaletname vermesi çok önemlidir.
- Arsa Payı Detayı: Sadece kişi sayısı yeterli değildir, evet diyen kişilerin sahip olduğu dairelerin tapudaki toplam arsa paylarının da binanın toplam arsa payının %50'sinden fazla olması gerekir. Bazen 1 kişi 3 daireye sahiptir; bu kişinin oyu sayı olarak 1 kabul edilirken arsa payı olarak 3 dairenin ağırlığını taşır.
Karar Defterine İşleme ve Kararın İmzalanması
Toplantı yeter sayısı ve karar yeter sayısı sağlandıktan sonra, görüşülen tüm detaylar ve alınan karar açık ve net bir dille Apartman Karar Defterine işlenmelidir. Karar metninde şu detayların bulunması ileride yaşanacak anlaşmazlıkları önler:
- Mantolama işlemi yapılmasına karar verildiği,
- İşin hangi firmaya / hangi fiyat ve ödeme koşulları ile verileceği,
- Kullanılacak yalıtım sisteminin genel özellikleri (örn: 5 cm Karbonlu EPS),
- Giderlerin kat maliklerine nasıl paylaştırılacağı (genellikle arsa payı oranında, KMK md. 20),
- Ödemelerin hangi tarihlerde yapılacağı ve gecikme durumunda uygulanacak kanuni faiz oranı.
Metin yazıldıktan sonra toplantıya katılan tüm kat maliklerine imzalatılır. Kabul edenler imzalar, ret oyu verenlerin de "Ret" yazarak imzalamaları zorunludur. Toplantıya katılmayanlara kararın bir kopyası tebliğ edilerek (imza karşılığı elden veya iadeli taahhütlü posta ile) yasal süreç başlatılır.
Mantolama Giderlerini Kim Öder? Ev Sahibi mi, Kiracı mı?
Mantolama, binanın demirbaş değerini artıran kalıcı bir inşaat yatırımıdır. Bu nedenle yasalarımıza göre mantolama masraflarının tamamı mülk sahibine (kat malikine) aittir. Kiracılar bu tür demirbaş giderlerinden sorumlu tutulamazlar.
Ancak, mülk sahibi ödeme yapmaktan kaçınıyor veya aidatları yatırmıyorsa, bina yönetimi alacağını kiracıdan talep edebilir (kiracının ödediği aylık kira bedelini geçmemek şartıyla). Kiracı, yönetime yaptığı bu zorunlu ödemeyi makbuzlandırarak, mülk sahibine vereceği aylık kira bedelinden yasal olarak düşer.
Karara İtiraz ve İcra Takibi Süreci
Salt çoğunlukla usulüne uygun karar alınmasına rağmen, azınlıkta kalan veya toplantıya katılmayan bazı komşular "Ben yalıtım istemiyorum, evim sıcak, param yok" gibi gerekçelerle ödeme yapmayı reddedebilirler. Bu durumda hukuken yönetimin eli çok güçlüdür. Alınan usulüne uygun karar ve tebligat belgeleri ile icra dairesine başvurularak, ödemeyen kat maliki hakkında "ilamsız icra takibi" başlatılır. Malik, asıl borcun yanı sıra icra masraflarını, avukatlık ücretlerini ve gecikme faizini de ödemek zorunda kalır. Çoğu zaman icra kağıdının gelmesi bile sorunun çözülmesini sağlar. Öte yandan, kararın KMK usullerine uygun alınmadığını düşünen kat maliklerinin Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak kararın iptalini isteme hakları vardır.